Antoni Radczenko: Pisano, że w 2013 r. na rynku nieruchomości na Litwie odnotowano ożywienie: ceny poszły w górę, zwiększył się popyt. Czy pańskim zdaniem odpowiada to rzeczywistości?
Zygfryd Raczkowski: Tak, to prawda. Ruch na rynku nieruchomości jest odczuwalny. Inną sprawą jest jakich warstw dotyczy. Jeśli dokonamy krótkiego przeglądu rynku, to zobaczymy, że w Wilnie zauważalne jest ożywienie w kupowaniu działek. W innych miastach Litwy, takich jak Poniewież, Szawle czy nawet Kowno, ruch jest znacznie mniejszy. Więcej kupują w Kłajpedzie.
Dlaczego w Kłajpedzie?
To jest miasto portowe. Zawsze było na drugim miejscu, natomiast jeśli mówimy o Wilnie, to można już zaobserwować, że rynek budowlany znów się zaczyna rozkręcać. Budowa dotyczy nie tylko bloków mieszkalnych, ale również administracyjnych. Powstał na przykład nowy gmach w Pilaitė (Zameczek), w który zainwestowali biznesmeni z Polski…
A czy w ogóle Polacy dużo inwestują w litewski rynek nieruchomości?
Raczej są to pojedyncze przypadki. Niestety są pewne litewskie fobie. Można to zaobserwować na podstawie tego całego hałasu, jaki towarzyszy zezwoleniu sprzedaży ziemi obcokrajowcom. W ramach żartu można powiedzieć, że Litwini bardziej by tolerowali fakt, gdyby do kraju przyjechało tysiąc Czeczenów z kałasznikowami, niż gdyby przybyło 10 czy 100 Polaków lub Rosjan. Niestety takie są fobie. Mówiąc poważnie, to dużych inwestycji z Polski nie ma, bardziej inwestują Rosjanie…
Litwini bardziej by tolerowali tysiąc Czeczenów z kałasznikowami, niż gdyby Polaków lub Rosjan
A kto najwięcej inwestuje zza granicy? Kto kupuje mieszkania na Litwie?
Posiadamy takie statystyki. Chcę podkreślić tylko jedno, że nie ma takiego ruchu na rynku o jakim często piszą media. Polskie inwestycje, to bardziej projekty kulturalne. Na przykład został kupiony dom Józefa Mackiewicza w Czarnym Borze. Pomogliśmy kupić ten dom. To jest dobra inicjatywa, bo naprawdę warto, aby na Litwie powstało muzeum pisarza Józefa Mackiewicza. Dużo kupują natomiast Rosjanie. Zazwyczaj są to mieszkania dla rodziców w miastach uzdrowiskowych i wypoczynkowych, takich jak Druskieniki, Birsztany czy Połąga. Bardziej opłaca im się kupować mieszkania tu niż w Bułgarii czy we Włoszech. Po pierwsze, że jest bliżej. Zawsze można odwiedzić rodziców. Po drugie, starszym osobom na Litwie jest lżej, bo mogą porozumieć się po rosyjsku.
A jak wygląda sprawa z Białorusią?
Białorusini inwestują. Kupują mieszkania również w Wilnie, chociaż nie można powiedzieć, że masowo. Przeważnie są to zamożni ludzie. Niedawno sprzedaliśmy dom dla właściciela kliniki okulistycznej na Białorusi, który kupił dom w Wilnie. Ma też kilka zakładów na terenie Litwy.
Rosjanom bardziej opłaca im się kupować mieszkania tu niż w Bułgarii
A czy można Pana zdaniem traktować kupno nieruchomości (mieszkania, domu, działki), jako pewną akumulację pieniędzy? Czy w ogóle nieruchomości są dobrą inwestycją?
Kto ma dzisiaj pieniądze na Litwie? Ci, co pracują zagranicą. Jakie sumy są przysyłane z zagranicy? Czy może Pan powiedzieć? Nie. Bo mimo, że kraj jest mały, to nie ma takich statystyk. Powstaje pytanie, czy jest to zwykłe zaniedbanie, czy też działanie zamierzone? Moje obliczenia są dosyć proste. Za granicą pracuje dzisiaj około 400 tysięcy obywateli Litwy. Z tego co wiemy na pewno, to przez transfergo.com w ciągu miesiąca przed świętami przelewy na Litwę opiewały na ok. pół miliona litów. To dotyczy tylko przelewów z Wielkiej Brytanii. A przecież nasi ludzie pracują w Hiszpanii, Norwegii i innych krajach. Jestem przekonany, że każdy mniej więcej odkłada tysiąc litów miesięcznie, rocznie stanowi to co najmniej 10 tys. litów. Mnożymy więc tę sumę na 400 tys. ile otrzymujemy – 4 mld litów. Osobiście sądzę, że suma jest większa, coś ok. 7 mld litów. Tak naprawdę nikt nie wie, co się z nimi dzieje. Oczywiście część tych pieniędzy osiada zagranicą, ale 70 proc. wraca na Litwę. Te pieniądze w dużym stopniu były przeznaczone na spłacanie kredytów, bo co robił obywatel Litwy, który w latach 2006-08 zarobił 40-60 tys. litów? Przyjeżdżał na Litwę i brał kredyt na mieszkanie. Kiedy rynek w Wilnie był wyczerpany, to inwestował w innych miastach. Taka sytuacja była korzystna dla inwestorów. Później w czasie kryzysu ruch się zatrzymał, a teraz rynek się znów zaczyna rozwijać, bo idą pieniądze.
A kredyt w banku?
Z bankami jest gorzej, bo już nie dają kredytów na prawo i lewo. Trzeba mieć stałą pracę, posiadać określone dochody. Sam zetknąłem się z taką sytuacją, kiedy bank nie chciał mi udzielić kredytu, bo będąc właścicielem spółki podstawowy dochód czerpię z dywidendy, a oni potrzebują fiksowanej wypłaty.
Z bankami jest gorzej, bo już nie dają kredytów na prawo i lewo
Czy to oznacza, że obecny rynek nieruchomości trzyma się na transferach zagranicznych?
Z pewnością nie tylko, ale nie widzę innych większych źródeł finansowych.
A jak wyglądają ceny w poszczególnych dzielnicach Wilna?
Wszystko zostało mniej więcej tak samo, jak przed kryzysem. Najdroższe ceny są na starówce. Tu ceny spadły najmniej. Warto podkreślić, że w dzielnicach, w których ceny były najwyższe – spadek był najmniejszy. Przykładowo ziemia rolna pod Wilnem w określonym czasie była bardzo droga, dzisiaj – spadła stokrotnie. Jeśli za ar, w niektórych miejscach proszono 20 tys., to teraz ta cena wynosi 200 – 300 litów. Tam gdzie był plan detaliczny, ceny w ogóle były astronomiczne, ale obecnie również spadły co najmniej trzykrotnie.
To jakie w takim razie są ceny na starówce?
Na starówce ceny wahają się od 7 do 10 tys. litów za metr kwadratowy. Czasami dochodzi nawet do 15 tys. Ceny zależą od budynku, w nowych np. na Vingrių ceny zaczynają się od 12 tys. litów, natomiast w starym budownictwie są na poziomie 7-7, 5 tys. za metr kwadratowy.
Co jest po starówce?
Antokol i Zwierzyniec. Na Antokolu cena waha się od 5 do 7 tysięcy za metr kwadratowy. Na Zwierzyńcu ceny są nawet wyższe – 6-7 tys. Są oczywiście mieszkania, gdzie metr kwadratowy kosztuje 13 tys. litów. Następnie Nowe Miasto, czyli ulice Vytenio, Mindaugo, Algirdo, Aguonų. Tam ceny zaczynają się od 5 tysięcy. Zależy też czy jest parking, podwórko i tego typu rzeczy. Na przykład na Savanorių w nowych blokach ceny zaczynają się już od 5 tys., a w starych blokach w granicach 4 tys.
Jak wygląda sytuacja w nowszych dzielnicach typu Karolinki, Lazdynai, Pilaitė?
W nowych blokach ceny zaczynają się od 4-4,5 i 5 tys. litów za metr kwadratowy.
A w tych starszych blokach?
W starszym bloku dwupokojowe mieszkanie (48 – 50 m kw.) kosztuje 120 – 125 tys. litów. Maksymalnie, co można wziąć, to 155 tys. litów. Średnio w starych blokach ceny są niższe o 30 proc. niż w nowych.
W starszym bloku dwupokojowe mieszkanie kosztuje 120 – 125 tys. litów
A w Poszyłajciach i Fabjaniszkach? Kiedyś uważano, że są to prestiżowe dzielnice, jednak daleko leżące od centrum. Czy to ma znaczenie?
Oczywiście, że ma. Przez pewien czas ludzie kupowali mieszkania nie patrząc czy jest obok szkoła, czy przedszkole. Obecnie ludzie już zwracają na to uwagę, bo kto kupuje zazwyczaj mieszkania? Ludzie młodzi. Bardzo zwracają zatem uwagę na infrastrukturę – czy jest przystanek, czy sklep jest obok.
A gdzie są najtańsze mieszkania w Wilnie?
Tradycyjnie najtańsze mieszkania są w Naujaninkai, Salininkach i w Nowej Wilejce. Te dzielnice nigdy nie miały dobrej sławy. Oczywiście tam też ceny rosną, ale na mniejszą skalę. Za czasów mojej młodości panowało przekonanie, że o godz. 19-20 na ulicach Dzukų czy Subocz lepiej się nie pojawiać, jeśli się nie jest miejscowym. Oczywiście to się zmieniło, ale stereotypy są nadal żywe.
Weźmy miejscowości dookoła Wilna. Do najbardziej prestiżowych dzielnic zawsze zaliczano Rzeszę i Awiżenie, a jak wygląda sytuacja od drugiej strony miasta, czyli Nowa Wilejka, Niemież, Rudomino?
Pracuję w tym sektorze od 23 lat. Mam wypracowaną pewną intuicję. Nie mogę tego uargumentować, ale popyt na nieruchomości na Wschód, w stronę Białorusi zawsze był mniejszy. Nie wiem dlaczego tak się dzieje, chociaż Kolonia Wileńska czy Gury cieszą się powodzeniem, to już Niemież, Skojdziszki czy Rudomino niekoniecznie. Budowa zawsze się rozwijała w przeciwną stronę na – Molaty i Rzeszę.
Popyt na nieruchomości na Wschód od Wilna zawsze był mniejszy
Znam ludzi, którzy wolą kupować mieszkania w starszych blokach, niż w tych nowych. Panuje bowiem opinia, że kiedy był boom budowlany w latach 2006-09, to jakość tych budynków jest bardzo zła. Nawet powstało takie powiedzenie „ściany z kartonu”. Czy jest w tym trochę prawdy?
Niestety jest w tym sporo prawdy. Najbardziej jest to widoczne na ulicy Salomėji Neris przy samym wyjeździe z Wilna (obok sklepu BIG – przyp. aut.), gdzie zbudowano domy na wysypisku śmieci. Faktycznie na tej fali pojawili się inwestorzy, którzy chcieli zyskać, jak najwięcej, dlatego budowali z najtańszych materiałów. Efekty tego są niestety widoczne. Na Litwie mamy chorą sytuację. Bardzo często firma budowlana bankrutuje i klient po prostu nie ma do kogo się zwrócić. W normalnym kraju, to musiałoby funkcjonować na tej zasadzie, że jeśli ktoś chce kupić mieszkanie, to musi wiedzieć wszystko, o tym kto buduje – czy jest to solidna firma, czy nie. Będąc klientem muszę wiedzieć, czy w przypadku bankructwa firma ma ubezpieczenie. Ubezpieczenie ma być przy tym długoterminowe…
A tak nie jest?
Teoretycznie jest, ale czy ktoś tego przestrzega? Jak chcesz kupić mieszkanie, to zazwyczaj nie masz czasu na sprawdzenie atestatu i tego, czy jest ubezpieczenie. Powoli to się zmienia, bo rynek jest przesiąknięty.
W następnym roku rząd chce wprowadzić euro. Czy to się odbije na rynku nieruchomości?
Powracamy więc do tego, czy warto inwestować w nieruchomości. Zwykły człowiek myśli: zaniesienie pieniędzy do banku jest dość niebezpieczne, bo może zbankrutować. Inwestowanie w papiery wartościowe też jest ryzykowne. Tym bardziej jest strach przed euro. Ludzie boją się inflacji i podwyżki cen. Co więc pozostaje? Inwestowanie w nieruchomości.
W następnym roku ceny mieszkań wzrosną o 5-10 proc. O to mogę się założyć
Więc teraz opłaca się inwestycja, bo za rok ceny mieszkań pójdą w górę?
Dokładnie.
A jak bardzo wzrosną ceny?
Trudno ocenić, bo niestety niczego do końca nie wiemy na pewno. Nie wiemy ile miliardów wpływa od emigrantów. Nie wiemy, czy zostanie wprowadzone euro. Nie wiemy jak będzie się rozwijał sektor bankowy. Kiedy będziemy mieli więcej informacji, to wtedy będziemy mogli bardziej konkretnie coś prognozować. Z pewnością nie będzie takiego skoku cen, jaki mogliśmy obserwować w latach 2004-08. Pewne jest jednak, że w następnym roku ceny mieszkań wzrosną o 5-10 proc. O to mogę się założyć.
